Immobilienkredite sind so günstig wie nie. Wer seine finanzierte Immobilie vermietet oder sie aufgrund eines beruflich bedingten Umzugs gekauft hat, kann zusätzlich von Steuervorteilen profitieren. Wer allerdings einen Immobilienkredit für sein Eigenheim in Anspruch genommen hat, kann steuerlich in der Regel keine Vorteile erzielen.
Seit vielen Monaten sorgt die Europäische Zentralbank (EZB) mit der sogenannten „Nullzinspolitik“ für niedrige Zinsen auf dem Kreditmarkt. Banken können die selbst vergebenen Darlehen somit mit Kapital der EZB refinanzieren, ohne dass sie dafür Zinsen an die Zentralbank überweisen müssen. Diesen Vorteil geben die meisten Kreditinstitute direkt an ihre Kunden weiter, indem sie die Kreditzinsen senken. Gerade auf dem Immobilienmarkt macht sich die Niedrigzinsphase bemerkt, denn viele Verbraucher kaufen Wohnungen und Häuser oder nutzen eine günstige Baufinanzierung.
Doch trotz niedriger Zinsen sind die monatlichen Belastungen bei Immobilienkrediten nicht zu unterschätzen. Umso mehr, weil die Sondertilgung von Baudarlehen meist über mehrere Jahrzehnte angelegt ist. Ein weiterer Risikofaktor ist das Ende der vereinbarten Zinsbindung. Schon nach zehn Jahren können Zinsbelastung und damit die Raten deutlich steigen. Wer seine finanzierten Immobilien gewerblich nutzt, kann unabhängig von der Darlehensentwicklung seine Kosten deutlich senken. Denn bei vermieteten und finanzierten Gewerbe-Immobilien lassen sich die Zinskosten steuerlich geltend machen.
Vermietete und finanzierte Objekte bringen Steuerersparnis
Steuerlich gesehen handelt es sich bei vermieteten Wohnungen oder Häusern um gewerblich genutzte Immobilien. Diese Einkünfte müssen Vermieter wie andere Einkünfte auch versteuern. Aus diesem Grund dürfen Sie mit dem „Gewerbe“ verbundene Kosten steuerlich als sogenannte „Werbungskosten“ geltend machen. Nutzen Vermieter nun einen Kredit zur Finanzierung ihrer Mietimmobilien, können sie die Zinskosten für das Darlehen mit den Einnahmen durch die Vermietung gegenrechnen. Je nach Höhe des Darlehens können die Zinsen die jährliche Steuerlast deutlich reduzieren. So können die Zinsen bei einem Kredit über 500.000 Euro jährlich fast 10.000 Euro betragen. Der Zinsanteil fällt bei der Rückzahlung in den ersten Jahren meist höher aus, wenn bei einem Immobilienkredit zuerst die Zinsen und danach die Restschuld getilgt werden.
Diese Zinskosten können auch bei gemischt genutzten Immobilien abgesetzt werden. Allerdings müssen Steuerzahler dann genau zwischen privat genutzten und gewerblichen Immobilienanteilen differenzieren. Diese Nutzung ergibt sich zum einen durch den Flächennutzungsplan und zum anderen durch die Teilungserklärung. Um steuerlich beide Nutzungsarten sauber zu trennen, sollte für die privat genutzten Immobilienanteile ein separater Kredit aufgenommen werden. So wird für das Finanzamt transparent, welcher Anteil der Zinskosten tatsächlich anerkannt werden kann.
Zinsen für privat genutzte Immobilie mit einer Ausnahme nicht absetzbar
Grundsätzlich können Zinsen für Immobilienkredite, die für privat genutzten Wohnraum verwendet werden, nicht abgesetzt werden. Eine Ausnahme gibt es jedoch. Wird die finanzierte Wohnung beruflich bedingt als Zweitwohnung genutzt, können die mit der Wohnung entstehenden Zusatzkosten steuerlich geltend gemacht werden. Hierzu zählen dann auch die Zinsen, die mit dem Wohnungskauf verbunden sind.